новости

26.09.11 На все четыре стороны

Пентхаус можно назвать самым дорогим и самым переоцененным сегментом элитной недвижимости. C кризисом целевая аудитория такого жилья существенно уменьшилась, но риэлторам пока удается поддерживать высокие цены и миф о дефиците пентхаусов в Москве.

Квартира на высоте

В середине 1990-х годов "пентхаусами" считались двухуровневые квартиры и жилье с присоединенными мансардами в первую очередь в сталинских и дореволюционных домах. "Мансарды как элемент элитного жилья стали едва ли не первым достижением постсоветского рынка недвижимости,— рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty.— В середине 1990-х активно работала компания "ГУП "Ликом-центр"", которая приватизировала муниципальные чердаки, выкупала квартиры на последних этажах и продавала такое двухуровневое жилье по $300-700 за 1 кв. м как пентхаусы". Первый настоящий пентхаус в Москве — квартира площадью более 300 кв. м на последних этажах с террасой более 200 кв. м и видом на четыре стороны света — появился в 1999 году по адресу Молочный переулок, 1. После этого объекта, по уверениям риэлторов, ничего нового на рынке "изобретено" не было.

Ажиотаж вокруг пентхаусов начался в самом начале 2000-х годов вместе с модой на элитные новостройки. "В тот период объекты старались проектировать по всем канонам жанра, а именно: отдельный вход с лобби, охраной и собственным лифтом; два и более уровня; панорамное застекление с видом на четыре стороны света; наличие больших террас в соотношении, близком два к одному от общей площади объекта; потолки выше 3,8 м; собственная система дымоудаления для камина. То есть все те характеристики, которые и определяют максимальную обособленность проживающих в пентхаусе от остальных жильцов дома",— говорит Карен Мелконян, директор EliteCenter. Образцовым с точки зрения проектирования по всем канонам эксперт называет пентхаус "Цезарь" в ЖК "Алые паруса" — настоящий особняк площадью 1734 кв. м на крыше высотного дома с вертолетной площадкой, СПА и бассейном.

До кризиса рынок пентхаусов считался закрытым, почти во всех новых объектах при открытии продаж квартиры были уже проданы или стояли "под бронью". В открытой продаже появлялись буквально единичные предложения. Обладание пентхаусом провозгласили самым ярким показателем успеха и достатка. Такой ажиотаж привел к тому, что застройщики начали халтурить — пренебрегать одной или несколькими обязательными составляющими классического пентхауса. Часто потребителю предлагали последние этажи жилых комплексов с хорошими видами либо террасные квартиры, которые не отвечали всем требованиям классического пентхауса. Кроме того, пентхаусы строились на последних этажах комплексов домов бизнес- и чуть ли не экономкласса. Они не имели отдельного входа, продавались по цене чуть выше обычной элитной квартиры, имели небольшую площадь и остекление только на две стороны света.

Кризис 2008 года остановил "пентхаусную вакханалию". Люди достаточно быстро ограничили свои расходы на роскошь вообще и на дорогое жилье в частности. Потенциальных покупателей пентхаусов останавливала большая площадь — даже с дисконтом за квадратный метр итоговая цена все равно казалась астрономической. В свою очередь, продавцы не спешили демпинговать, полагая, что "эксклюзивный объект всегда найдет своего покупателя". На время про пентхаусы просто забыли.

Самые дорогие пентхаусы Москвы

Название или адрес	Первичный/вторичный рынок	Площадь (кв. м)	Цена ($ млн)
Молочный пер.,1	Вторичный	460	30
Остоженка, вл. 11	Первичный	820	29
ЖК "Гранатный, 6"	Первичный	538	22
ЖК "Гранатный, 6"	Первичный	687	26
"Город столиц" в ММДЦ	Первичный	620	18,6
ЖК "Коперник"	Вторичный	396	17
ЖК "Еропкинский, 16"	Первичный	340	12,13
Бутиковский пер., 5	Вторичный	295	12

Настоящий пентхаус — не просто верхний этаж, а особняк на крыше

Но некоторые равнее других

Участники рынка утверждают, что пентхаусы, как и пять лет назад, продолжают оставаться штучным и поэтому дорогим товаром. "Это приобретение для собственных нужд, подчеркивающее высокий социальный статус приобретателя. Данные объекты, как правило, выставляются на продажу в конце строительства дома либо в начале, но уже не по инвестиционным ценам, что исключает возможность "инвестиционного заработка" на процессе строительства",— говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Поэтому рассуждения о том, насколько оправдались докризисные вложения в пентхаусы в плане роста цен и аренды, не совсем корректны. Стоимость пентхаусов не показывает значительной рыночной динамики, поэтому не стоит говорить о вложении в такие объекты с целью инвестиций. Сдачу пентхауса в аренду также нельзя назвать доходным делом. "Покупка для аренды заведомо невыгодный бизнес, поскольку ремонт и эксплуатация потребуют больших затрат и рентабельность будет крайне низкой",— говорит Елена Лашко, директор по развитию агентства недвижимости "Усадьба". Правда, по словам господина Мелконяна, на рынке все-таки встречаются предложения по аренде пентхаусов, но это так называемая разовая аренда под закрытые частные мероприятия. Так, один из пентхаусов в ЖК "Воробьевы горы" используется летом для закрытых клубных вечеринок, причем к неудовольствию остальных жильцов дома.

Так за недолгую историю рынка недвижимости из московских пентхаусов сделали внерыночную категорию. Дисконт на пентхаусы делают редко — как правило, продавец "из принципа" ждет своего покупателя. Есть объекты, срок экспозиции которых затягивается совсем надолго. Например, по данным риэлторов, объект по адресу Колымажный переулок, 7 "висит" в продаже уже несколько лет. Правда, декларируемая аналитиками малая динамика цен вызывает некоторые сомнения. Один из риэлторов на условиях анонимности рассказал "Ъ", что цены на пентхаусы просели по сравнению с предкризисными и на деле реальные суммы сделок колеблются в районе $30 тыс. за "квадрат". Тогда как докризисные цены в среднем составляли $50 тыс. за 1 кв. м площади. Хотя застройщики рапортуют, что покупатели начинают возвращаться, интересоваться, что есть в продаже, прицениваться, рынок далек от восстановления.

"Город столиц": выше всех в столице, но не по ценам

Мэр против пентхаусов

Ожидать выхода каких-то новых объектов в центре, способных изменить рынок, не приходится. По словам Карена Мелконяна, все громкие премьеры новых жилых комплексов уже есть в продаже. Эксперты Knight Frank говорят, что в этом году предложение на первичном рынке пополнилось пятью пентхаусами в двух проектах корпорации "Баркли" по адресу Первый Зачатьевский, 8/9. Из готовящихся к строительству и реализации, эксперты Kalinka Realty называют ЖК Knightsbridge на Кооперативной улице и проект реконструкции доходного дома начала XX века на улице Пречистенка, 13. "Пока пентхаусный этаж только возводится, но вероятнее всего, там будет один пентхаус площадью 1400 кв. м",— говорит Екатерина Румянцева. В компании "ДОН-Строй Инвест" пентхаусы предусмотрены в четырех новых проектах класса, которые выходят на рынок с конца этого года и до конца 2012 года. Кроме того, застройщик готовит к продаже пентхаус площадью 1968 кв. м в доме на Мосфильмовской улице и обещает, что это будет самое дорогое предложение на рынке. Отчасти поэтому, наверное, продажники "ДОН-Строй Инвеста" считают, что примерно в течение года-двух спрос в этом сегменте окончательно восстановится и пойдут реальные сделки.

Основная масса участников рынка смотрит в будущее без особого оптимизма. "Новые элитные дома появятся, как только решится вопрос с запретом строительства в центре и решится судьба тех проектов, которые сейчас лежат на согласовании в мэрии",— говорит господин Мелконян. По словам Ирины Рогачевой, директора департамента элитной недвижимости Capital Group, важен вопрос перспектив развития любых девелоперских проектов сегодня в Москве, и тем более с настоящими пентхаусами. "Их наличие предполагает индивидуальный архитектурный проект здания и центральный location. В условиях известных ограничений и отсутствия большого количества площадок для новых проектов в ЦАО можно предположить, что пентхаусы будут появляться, но останутся такими же единичными предложениями, как и в целом новые проекты в центре",— говорит госпожа Рогачева.

Подробнее: http://www.kommersant.ru/doc-y/1771778

Все новости

Многоканальный телефон:

(495) 258-9229

Экспресс заявка

О компании

Новости компании

14.05.12 Самые продаваемые элитные квартиры с видом на воду
Компания EliteСenter проанализировала запросы покупателей элитного жилья Москвы. Исследование показало, что только 20% покупателей дорогой недвижимости хотят видеть из окна своей квартиры живописные набережные. Директор компании EliteCenter в эфире радио "Коммерсантъ ФМ". Наличие водоёма рядом...

12.05.12 "Москва-Сити": как поселиться в небоскребе?
Апартаменты - комфортная квартира для бизнеса, офис по соседству, инвестиции с прицелом на будущее. Цены ниже, чем в жилых домах. Эксперты компании EliteCenter специально для Metrinfo. Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/96569.html

10.05.12 У самой дорогой улицы столицы - Остоженки - появились конкуренты
Якиманка, Таганка и Сретенка могут уже в недалеком будущем вытеснить Остоженку с пьедестала самого элитного и дорогого района Москвы, а также заставят подвинуться второй по популярности элитный район — Хамовники. Столичные риэлторы, специализирующиеся на продажах элитного жилья,...

05.05.12 Апартаменты: чем этот тип жилья отличается от квартир?
Апартаменты – относительно новый тип элитной недвижимости, который начал свое активное развитие на московском рынке с 2007 года. Однако с каждым годом его доля становится все весомее, и сейчас, по данным аналитиков, апартаменты занимают около 1/3 всех предложений элитного жилья в Центральном...

26.04.12 Опрос: Сколько покупатель квартиры платит за архитектора с именем?
Недавно портал ГдеЭтотДом.РУ опубликовал рейтинг самых дорогих столичных архитекторов Москвы и Петербурга, сделав главным критерием оценки зодчих стоимость 1 кв. м в жилых комплексах, возведенных по их проектам. Надо заметить, что одни эксперты рынка поддержали нашу...

25.04.12 Аренда загородной недвижимости
Рынок загородной недвижимости является одним из самых разнообразных и активно развивающихся. Компания EliteCenter совместно с телеканалом "Подмосковье" подготовили аналитический обзор по аренде загородной недвижимости на летний период.

24.04.12 Десять самых дорогих архитекторов Москвы
Компания EliteCenter совместно с порталом недвижимости Где Этот Дом ру составили рейтинг самых дорогих архитекторов Москвы.

18.04.12 Победа в конкурсе профессионального признания "Московские звезды 2012"
16 апреля 2012 года Компания «МИЦ-недвижимость» победила в региональном конкурсе профессионального признания «Московские звезды-2012», прошедшего под эгидой Московской Ассоциации Риэлторов (МАР). Наша Компания удостоена звания лауреата премии «Профессиональное признание-2011» в номинации «Лучшая...

17.04.12 Коммерческая ипотека: трудности переходного возраста
Генеральный директор компании EliteCenter Марина Мелконян в интервью радио "Бизнес ФМ" рассказала как схемой ломбардного кредитования можно заинтересовать рынок

16.04.12 Ломбардное кредитование по паспорту
По данным компании EliteCenter в марте 2012 года возросло количество операций с привлечением кредитных средств, их доля составила 20 % от общего количества сделок, - пишет журнал "Профиль"

13.04.12 Rent-to-restore
В большинстве европейских стран компания, которая проводит ремонт культурного объекта получает налоговое послабление. О зарубежной практике аренды исторических усадеб директор компании EliteCenter Карен Мелконян в интервью газете Moscow news

12.04.12 Из чего складывается «справедливая цена» на недвижимость
Почему элитные квартиры пользуются спросом, что собой представляют, какие преимущества позволяют им иметь статус "люкс", каким образом складывается цена и какие факторы влияют на стоимость площади в элитных зданиях. На эти и другие вопросы в интервью директора компании EliteCenter Карена...

11.04.12 Аренда особняка за 1 рубль: скупой платит дважды?
Директор компании EliteCenter Карен Мелконян прокомментировал для Русской службы ВВС инициативу московских властей сдавать в аренду объекты культурного наследия по низкой ставке

10.04.12 20% сделок при покупке коммерческой недвижимости заключается с привлечением кредитных средств
По данным компании EliteCenter на рынке коммерческой недвижимости увеличился спрос на услугу ломбардного кредитования без подтверждения источника дохода и поручителей.

09.04.12 Купить и перестроить
Как отмечает автор приложения "Жилой Фонд" издательства "Ведомости" каждый третий покупатель недоволен своим загородным домом и после покупки начинает его перестраивать. Эксперты компании EliteCenter оценили соотношение спроса и предложения на рынке загородного жилья.

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

новости

26.09.11 На все четыре стороны

(495) 258-9229

Экспресс заявка

О компании

Новости компании